Mietrecht – Nachforderung zur Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung

1. Die Zusammenfassung eines Gebäudekomplexes zu einer Wirtschaftseinheit ist zulässig.
2. Eine Nachforderung aufgrund einer materiell fehlerhaften Abrechnung kann nur dann nicht verlangt werden, wenn sich bei richtiger Berechnung eine Nachforderung nicht in der mindestens geltend gemachten Höhe ergibt.


BGH, Versäumnisurteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 151/10
BGB, §§ 556, 259



Problem/Sachverhalt

Vermieterin macht klageweise eine Nachzahlung aus einer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung geltend. Die Wohnung gehört zu einem Gebäudekomplex. Zu diesem Gebäudekomplex gehören noch zwei weitere Häuser. Diesen Gebäudekomplex hat die Vermieterin als Wirtschaftseinheit der Abrechnung zugrunde gelegt. Der Mieter verweigert die Nachzahlung, da die Zusammenfassung zu einer Wirtschaftseinheit nicht zulässig sei. Ebenso wäre bei der Heizungsabrechnung gem. § 9 HeizkostenV nicht der Faktor 1,3, sondern 2,5 anzusetzen. Das Amtsgericht gibt der Vermieterin Recht. Das Landgericht hebt das Urteil auf und weist die Klage ab. Hiergegen richtet sich die Revision der Vermieterin.

Entscheidung

Mit Erfolg! Es ist nicht zu beanstanden, dass die Vermieterin die Häuser bzgl. der Heizungs- und Warmwasserkosten der Wirtschaftseinheit zusammengefasst und einheitlich abgerechnet hat. Die Wohngebäude wurden schon zu Beginn des Mietverhältnisses durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, sodass auch diese zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden können. Dabei spielt es keine Rolle, ob als Mietsache im Mietvertrag nur ein Gebäude bezeichnet wird. Einer mietvertragliche Abrechnungsvereinbarung bedarf es hierzu nicht (BGH in NJW 2010, 3229; BGH in WuM 2010, 472). Die Klage ist auch nicht deshalb unbegründet, da ein falscher Faktor gem. § 9 Heizkostenverordnung (1,3 statt 2,5) zugrunde gelegt wurde. Es handelt es sich um einen materiellen Fehler. Dieser kann nachträglich korrigiert werden. Es kommt lediglichdarauf an, ob sich auch bei Verwendung des richtigen Faktors eine Nachforderung mindestens in der geltend gemachten Höhe ergibt. Dies ist vorliegend der Fall. Mithin ist die Nachforderung der Vermieterin gerechtfertigt, da auch unter Zugrundelegung des richtigen Faktors der Nachforderungsbetrag zumindest in der geltend gemachten Höhe gefordert werden kann.

Praxishinweis

Der Nachzahlungsanspruch des Vermieters ist fällig bei Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung (Langenberg in Schmidt-Futterer, 10 Auflage, § 556, Rnr. 420 mit weiteren Nachweisen). Die Entscheidung des BGH ist deshalb folgerichtig, kann jedoch zu Problemen in der Praxis führen: Enthält die Abrechnung materielle Fehler und würde die Nachforderung bei Richtigkeit der Abrechnung noch in der gleichen Höhe ausfallen, so wären dem Mieter in einem Verfahren sämtliche Einwendungen abgeschnitten. Damit könnte der Vermieter eine materiell unrichtige Abrechnung erstellen. Es wäre dann Aufgabe des Mieters zu überprüfen, ob die Nachforderung auch bei richtiger Berechnung zumindest in der geltend gemachten Höhe anfallen würde. Dann müsste er die Nachzahlungen begleichen, obwohl der Vermieter seinen Verpflichtungen nach § 259 BGB nicht nachkommen würde.

© Maik Fodor, Kubon Rechtsanwälte, Friedrichshafen