Anforderungen an die Begründung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs!

Es genügt zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kün-digungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinausgehende Anga-ben sind auch dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 22. Dezem-ber 2003 - VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850). *

§§ 543 I 1 Nr1. 3b, 569 BGB
BGH, Urteil vom 12.5.2010, AZ.: VIII ZR 96/09


Problem/Sachverhalt

Vermieter kündigt Mietverhältnis außerordentlich wegen Zahlungsverzugs. Im Kündigungs-schreiben listet er für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus seiner Sicht beste-henden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnet für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand in Höhe von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlung in Höhe von 2.038,80 €. Die Rückstände sind strittig. Die hierauf gestützte Räumungsklage wird vom Amtsgericht wegen Verstoßes gegen die Be-gründungspflicht des § 569 Abs. 4 BGB für unwirksam gehalten und die Klage abgewie-sen. Das Berufungsgericht geht hingegen der Ansicht des Amtsgerichts von der Wirksamkeit Kündigung aus. Dagegen richtet sich die Revision des Mieters.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Die Kündigung entspricht den Anforderungen des § 569 Abs. 4 BGB. Bei einer schwierigen Sach- und Rechtslage genügt es zur formellen Wirksamkeit einer Kün-digung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht, um mithil-fe dieser Angaben die Kündigung auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen und in eigener Ver-antwortung entscheiden zu können, wie er darauf reagieren will. Es ist ausreichend, wenn für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 jeweils monatsbezogen aufgelistet die aus Sicht der Vermieterin bestehenden Rückstän-de bei der Kaltmiete und den Nebenkostenvor-auszahlungen sowie der daran anschließen die jeweils summenmäßig aufaddierten Gesamt-rückstände aufgezeigt werden. Darüber hinaus gehende Angaben waren nicht erforderlich. Auch eine fehlerhafte Berechnung des Rückstandes hat auf die Wirksamkeit der Kündi-gung keinen Einfluss, sofern der angegebene Kündigungstatbestand bei richtiger Berech-nung aber ebenfalls gegeben ist (Schmitt / Plank, Mietrecht, 9. Auflage, § 569 BGB, Rdnr. 73). Ohne Erfolg! Die Kündigung entspricht den Anforderungen des § 569 Abs. 4 BGB. Bei einer schwierigen Sach- und Rechtslage genügt es zur formellen Wirksamkeit einer Kün-digung, dass der Mieter anhand der Begrün-dung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermie-ter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht, um mithil-fe dieser Angaben die Kündigung auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen und in eigener Ver-antwortung entscheiden zu können, wie er darauf reagieren will. Es ist ausreichend, wenn für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 jeweils monatsbezogen aufgelistet die aus Sicht der Vermieterin bestehenden Rückstände bei der Kaltmiete und den Nebenkostenvor-auszahlungen sowie der daran anschließen die jeweils summenmäßig aufaddierten Gesamtrückstände aufgezeigt werden. Darüber hinaus gehende Angaben waren nicht erforderlich. Auch eine fehlerhafte Berechnung des Rück-standes hat auf die Wirksamkeit der Kündigung keinen Einfluss, sofern der angegebene Kündigungstatbestand bei richtiger Berechnung aber ebenfalls gegeben ist (Schmitt / Plank, Mietrecht, 9. Auflage, § 569 BGB, Rdnr. 73).

Praxishinweis

Der BGH hat erstmalig entschieden, welche Anforderungen an eine Kündigungsbegrün-dung bei einer schwierigen Sach- und Rechtslage zu stellen sind. Er begründet dies nach-vollziehbar anhand der Gesetzesmaterialien. Bei einer einfachen Sachlage reicht es jedoch aus, dass der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. In einem solchen Fall ist der Mieter in der Regel ohne Weiteres in der Lage, die Berechtigung der Kündigung anhand eines einfachen Ver-gleichs der geschuldeten mit der gezahlten Miete auf ihre Stichhaltigkeit zu überprüfen und in eigener Verantwortung zu entscheiden, wie er hierauf reagieren will (BGH NJW 2004, 850, NZM 2004, 699). Keine einfache Sach- und Rechtslage wird wohl dann vorliegen, wenn die Kündigung auch auf frühere Rückstände ge-stützt wird (Brecht aktuell, 4 Auflage, Rdnr. XII, 145; Emmerich, BGB 2006, § 569 Rdnr. 62). Dem Vermieter muss im Rahmen eine Beratung stets angeraten werden, in seiner Kündigungserklärung die Rückstände für die jeweiligen Monate aufzulisten und den aufaddierten Gesamtbetrag der Rückstände aufzuzeigen.


© Maik Fodor, Kubon Rechtsanwälte, Friedrichshafen