Formularmietvertrag: Waschmaschine in der Wohnung kann nicht generell verboten werden!

Das Aufstellen einer Waschmaschine in der Mietwohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, sofern die Ab- und Zuläufe ausreichend ge-gen Wasserauslaufen gesichert sind. Ein allgemein ausnahmsloser Aus-schluss der Waschmaschinennutzung in der Wohnung verstößt gegen § 307 I BGB, da es den Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

AG Tettnang, Urteil vom 19.3.2010 – AZ.: 4 C 1304/09-
BGB §§ 535 I 1, 307 I

Problem/Sachverhalt

Vermieter verlangt von den Mietern die Entfer-nung einer Waschmaschine aus der Wohnung. Im Mietvertrag war folgende Klausel enthalten: „§ 24 Sonstige Vereinbarung….In Abänderung zu den vorgehenden Bestimmungen im Miet-vertrag wird folgendes vereinbart: ….5. Waschmaschine und Wäschetrockner dürfen nur im Waschraum im Keller aufgestellt und betrieben werden…“ Nachdem die Mieter außergerichtlich einer Entfernung der Wasch-maschine aus der Wohnung abgelehnt hatten, macht der Vermieter diesen Anspruch gerichtlich geltend. Der Vermieter beruft sich insbesondere auf die Gefahr der Fehlfunktion bzw. eines Wasseraustritts, sowie Lärmbelästigungen und Ruhestörungen aufgrund des Betriebs der Waschmaschine.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Das Aufstellen einer Waschmaschine in der Mietwohnung, hier im Badezimmer, ist Teil des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache i.S. des § 535 I 1 BGB, sofern die Ab- und Zuläufe ausreichend gegen Wasserauslaufen gesichert sind. (Eisenschmid, in Schmidt/Futterer, Mietrecht, Rn. 323/324 zu § 535; BGH in NJW 2004, 3174 ff.). Deshalb verstößt die Allgemeine Geschäftsbedingung in § 24 Nr. 5 des Mietvertrags mit einem all-gemeinen ausnahmslosen Ausschluss, auch bei Vorhandensein einer Gemeinschafts-waschküche, gegen § 307 I BGB, da sie die Mieter entgegen Treu und Glauben unange-messen benachteiligt (LG Aachen in NJW 2004, 1807; Landgericht Düsseldorf in WuM 2008, 547 f.). Das Gericht ist auf die pauschale Behauptung der Gefahr eine Fehlfunktion nicht eingegangen, da die Mieter, unabhängig von der Waschmaschine, zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung verpflichtet waren. Die Gefahr der Ruhestörung bzw. der Lärmbelästigung wurde im Hinblick auf die vertragliche Regelung zur Unterlassung von ruhestörenden Arbeiten während der bestimmten üblichen Schonzeiten zurückgewiesen.

Praxishinweis

Die Entscheidung entspricht ständiger BGH–Rechtssprechung. Will der Vermieter die Benutzung der Waschmaschine in der Wohnung ausschließen, so muss er vernünftige und nachvollziehbare Gründe anführen, die in den mietvertraglichen Regelung ausdrücklich auf-geführt werden sollten. Pauschale Behauptungen sind zu unterlassen. Darüber hinaus muss das Interesse des Vermieters an dem Verbot denjenigen des Mieters an der Nutzung der Waschmaschine in der Wohnung übersteigen. Eine Regelung als Individualvereinbarung, also das gegenseitige Aushandeln, wäre die ele-ganteste Lösung.

© Maik Fodor, Kubon Rechtsanwälte, Friedrichshafen