Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung bei Zahlungsverzug

Keine ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses bei einem unverschulde-ten Zahlungsverzug des Mieters in Höhe von drei Monatsmieten, wenn in einem über achtzehn Jahr dauernden Mietverhältnis alle Zahlungen ordnungsgemäß erfolgten sind und der Mieter die Gesamtrückstände zeitnah ausgleicht.

AG Tettnang, Urteil vom 25.6.2010 – 4 C 212/10
BGB §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. b, 569 Abs. 3 Nr. 2, 573 Abs. 1, Abs. 2

Problem/Sachverhalt

Der Mieter ist seit dem 01.11.1991 Mieter einer Wohnung der Vermieterin. Die fälligen Mieten werden per Lastschrift von der Vermieterin eingezogen. Im November 2008 gerät der Mieter unverschuldet in wirtschaftliche Schwie-rigkeiten aufgrund einer Krankheit. Für die Monate März 2009 bis Mai 2009 konnte die Lastschrift wegen Kontounterdeckung nicht ausgeführt werden. Mit Schreiben vom 15.05.2009 kündigt die Vermieterin aufgrund Zahlungsverzuges das Mietverhältnis fristlos außerordentlich, hilfsweise ordentlich. Am 25.05.2009 überweist der Mieter die vollstän-digen Rückstände. Die Räumungsklage stützt die Vermieterin auf die ordentliche Kündigung, welche sie mit dem Zahlungsverzug von drei Monatsmieten begründet.

Entscheidung

Das Gericht weist die Räumungsklage ab. Der Mieter ist nicht zur Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB verpflich-tet. Die außerordentliche fristlose Kündigung war zwar gem. §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. b BGB zunächst wirksam. Aufgrund der Vollzahlung der rückständigen Mieten wird die außerordentliche Kündigung jedoch gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündi-gung ist unwirksam. Vorzunehmen ist eine Gesamtabwägung im konkreten Einzellfall anhand des gesetzlichen Maßstabes des § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB (BGH, NZM 2006, 338). Es obliegt der dem Tatrichter obliegenden Überzeugungsbildung, ob das Zahlungsverhalten des Mieters schuldhaft das Mietverhältnis so erheblich stört, dass eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt erscheint (OLG Karlsruhe, NJW–RR 1993, 79). Nach BGH (NZM 2005, 334 f.) setzt eine berechtigte Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ein Verschulden des Mieters voraus. Dabei entlastet den Mieter eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit (Planck / Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, Rdnr. 27 zu § 573 BGB; Pahlandt / Wieden-kaff, BGB, Rdnr. 16, § 573). Der Mieter hat also grundsätzlich die Möglichkeit, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe, wie seine Krankheit zu berufen, wobei sogar die nachträgliche Zahlung des Rückstandes mil-dernd zu seinen Gunsten zu berücksichtigen ist (OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1487). Der Mieter hat in der Zeit von November 2008 bis Anfang März 2009 aufgrund einer Krankheit weniger Einnahmen erhalten. Aus diesem Grund war die Krankheit kausal für die Zah-lungsrückstände. Der Mieter hat nach Erhalt der Kündigung Vollzahlung geleistet hat, somit ist die vertragliche Pflichtverletzung nicht mehr erheblich i. S. des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, da er zuvor 222 Monate durchgängig ordnungs-gemäß seinen Zahlungsverpflichtungen nach-gekommen war.

Praxishinweis

Der BGH (NZM 2005, 334 f.) hat bereits entschieden, dass die Wirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 nicht die gem. § 573 Abs. 1, Abs. 2 BGB ausgesprochene ordentliche Kündigung er-fasst. Der Vermieter sollte sich bei der Be-gründung der ordentlichen Kündigung nicht nur auf die reinen Zahlungsrückstände beziehen, die zur außerordentlichen Kündigung geführt haben. Er sollte nach Möglichkeit weitere Gründe, die ein berechtigtes Interesse an der ordentlichen Kündigung darüber hinaus auf-zeigen, mit anführen.


© Maik Fodor, Kubon Rechtsanwälte, Friedrichshafen