Mietrecht - Eigenbedarfskündigung ohne vorherigen Hinweis

1. Bei einer Eigenbedarfskündigung nach dreimonatiger Vertragslaufzeit ist grundsätzlich von einer Hinweispflicht des Vermieters auszugehen.
2. Grundsätzlich kein Verstoß gegen Schadensminderungspflicht wegen Nicht-erhebung eines Widerspruchs gegen eine Eigenbedarfskündigung.

§§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
BGH, Beschluss vom 13.04.2010 - VIII ZR 180/09

Problem/Sachverhalt

Die Parteien sind durch einen Mietvertrag mit-einander verbunden. Der Vermieter kündigt den Mietvertrag nach knapp drei Monaten aufgrund Eigenbedarfs. Der Mieter beruft sich auf Unwirksamkeit der Kündigung und be-kommt in den ersten beiden Instanzen Recht. Dagegen legt der Vermieter Revision ein.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Der Senat hat bereits entschieden, dass sich der Vermieter zu sei-nem eigenen Verhalten in Widerspruch setzt, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit dem Umzug verbundene Belastung dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest über die Aussicht der Mietdauer nicht aufklärt. Für den Mieter ist ein sich ab-zeichnender Eigenbedarf des Vermieters für die Entscheidung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten soll, und dann das Risiko eines Umzugs eingehen will (BGH, NJW 2009, 1139). Ebenso hat der Senat hat bereits entschieden, dass bis zum Ablauf der Kündigungsfrist des Vermieters eine Pflicht zur Mitteilung eines etwaigen Wegfalls des Eigen-bedarfsgrundes besteht (BGH Z 165, 75, 85). Das Urteil des Berufungsgerichts ist auch nicht deshalb falsch, nur weil es nicht sämtliche Punkte im Urteil erwähnt. Die Gerichte brau-chen nicht jedes Vorbringen der Beteiligten in den Gründen der Entscheidung ausdrücklich zu bescheiden (BGH Z, 154, 288, 300). Da der Mieter ausschließlich die Tatsachen über die Entscheidung des Landgerichts angreift, wird ersichtlich, dass die Auslegungen der abgege-benen Erklärung der Parteien durch das Beru-fungsgericht nur einer eingeschränkten revisi-onsrechtlichen Überprüfung darauf unterliegt, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksich-tigt wurde, ob gesetzliche oder allgemein aner-kannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze für das gelten oder ob die Auslegung auf einen von der Revision gerüg-ten Verfahrenfehler beruht (BGH Z 150, 32, 37; BGH WN 2009, 861; BGH NJW 2009, 1810; BGH NJW 2009, 840). Ein Mitverschulden hinsichtlich eines Kündigungsfolgeschadens des Mieters liegt nur dann vor, wenn das Feh-len eines Kündigungsgrundes auf der Hand liegt oder wenn dem Mieter aus anderen Um-ständen des konkreten Einzelfalles zumutbar ist, sich gegen die Kündigung zu wehren (BGH Z 89, 296, 307 f.).

Praxishinweis

Der BGH bestätigt in aller Kürze seine bishe-rige Rechtsprechung zu verschiedenen The-men, deshalb lesenswert. Eine Entscheidung des BGH über die Frage, ob und gegebenen-falls unter welchen Voraussetzungen der Ver-mieter den Mieter bei Abschluss des Mietver-trags auch auf einen nur möglichen Eigenbe-darf hinweisen muss, steht noch aus.


© Maik Fodor, Kubon Rechtsanwälte, Friedrichshafen