Zweifamilienhaus


Nach § 573a BGB kann der Vermieter die Wohnung kündigen, auch wenn er kein berechtigtes Interesse daran hat. Dieses Sonderkündigungsrecht, der erleichterten Kündigung bei Einliegerwohnungen, besteht in zwei Fällen:

- Bei Gebäuden mit zwei Wohnungen (§ 573a I 1 BGB):
Das Gebäude darf tatsächlich nicht mehr als zwei Wohnungen auf-weisen. Entscheidend ist, ob das Objekt nach der Verkehrsauffassung den üblichen Erwartungen an zwei Wohnungen entspricht. Der Vermieter muss zum Zeitpunkt der Kündigung in der anderen Wohnung des Gebäudes wohnen. Es kommt auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung an, nicht auf den Vertragsschluss. Zieht bei-spielsweise der Vermieter erst nach Vertragsschluss in eine Wohnung des Gebäudes ein, so steht ihm eine erleichterte Kündigung der Ein-liegerwohnung zu. Etwas anderes gilt im Hinblick auf das Vorhandensein von zwei Wohnungen. Hier ist grundsätzlich ent-scheidend, dass diese bei Vertragsschluss vorgelegen haben müssen. Schafft der Vermieter jedoch in einem Haus mit ursprünglich zwei Wohnungen durch bauliche Änderungen eine weitere Wohnung, so kann er sich dennoch nicht auf das Sonderkündigungsrecht des § 573 a Abs. 1 Satz 1 BGB berufen. Ein Sonderkündigungsrecht ist auch dann ausgeschlossen, wenn bei Vertragsschluss drei Wohnungen vorhanden waren und der Vermieter im Rahmen des Umbaus diese auf zwei Wohnungen reduziert. Dann steht im das erleichterte Kündigungsrecht gerade nicht zu. Diese Frage ist jedoch umstritten. Eine obergerichtliche Entscheidung liegt bisher nicht vor.

- Bei Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern er nicht nach § 549 II Nr. BGB vom Bestandschutz ausgenommen ist (§ 573a II BGB):
Dies ist der Fall, wenn der Mieter in seiner Wohnung zum Beispiel ein möbliertes Zimmer an eine Person vermietet hat. Entscheidend ist, da sich der Wohnbereich des Mieters als Teil der Vermieterwohnung dar-stellt. Mithin darf die Wohnung des Mieters nicht als eigene Wohnung angesehen werden Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus handelt.

Der Vermieter kann sich dann nicht auf eine erleichterte Kündigung berufen, wenn er die Kündigung nur deshalb ausspricht, wenn er die eigene Wohnung aufgeben will und das Haus dann freistehend verkaufen will. Ebenso wenn der Vermieter das Haus nicht länger bewohnen will, sondern abreisen will. Auch dies ist jedoch noch keine gefestigte Rechtsprechung.

In der Kündigungserklärung selbst muss der Vermieter darauf hinweisen, dass er gerade die Kündigung auf die erleichterte Möglichkeit gemäß § 573 a Abs. 3 BGB stützt. Er muss, wie bereits schon ausgeführt, kein berechtigtes Interesse angeben. Steht dem Vermieter mehrere Kündigungsgründe zu, die erleichterte Kündigung im Rahmen eines Zweifamilienhauses und ein berechtigtes Interesse, so muss im Kündigungsschreiben angegeben werden, auf welchen Grund sich die Kündigung bezieht. Dies hat insbesondere Auswirkungen auf die Kündigungsfristen. Die Kündigung kann nicht gleichzeitig auf zwei Gründe gestützt werden.