Wirtschaftliche Verwertung


Der Vermieter kann die Wohnung gem. § 573 II Nr.3 BGB kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer an-gemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes beziehungs-weise der Wohnung gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Das Bundesverfassungsgericht hat in einer Entscheidung vom 14.2.1989 (NJW 1989, 972) folgende Leitlinien entwickelt:

- die Verwertungskündigung dient nicht dazu, dem Vermieter einen möglichst hohen Gewinn zu verschaffen,
- der Eigentümer muss auch Verluste in Kauf nehmen,
- diese müssen sich aber in Grenzen halten,
- als Grenze darf nicht die Existenzvernichtung angesehen werden,
- die Interessensituation des Vermieters ist einzelfallbezogen zu bewerten.

Für eine wirtschaftliche Verwertung müssen folgende Voraussetzungen vorliegen:

- Verwertungsabsicht
Der Vermieter muss die Absicht der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks beziehungsweise der Wohnung haben. Er will den im Grundstück beziehungsweise in der Wohnung innewohnenden materiellen Wert realisieren, etwa durch Verkauf, bauliche Änderungen oder Vermietungen zu gewerblichen Zwecken. Zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruches dürfen keine Verwertungshindernisse bestehen.

- Angemessenheit
Die beabsichtigte Verwertung des Vermieters muss angemessen. Es ist nicht bisher obergerichtlich nicht entschieden, ob nachvollziehbare und vernünftige Gründe des Vermieters vorliegen müssen.

- Hinderung
Der Vermieter muss gerade durch die Fortführung des Mietverhältnisses an einer angemessenen Verwertung des Grundstückes beziehungsweise der Wohnung gehindert sein.

- Erheblicher Nachteil
Es muss für den Vermieter ein erheblicher Nachteil entstehen. Beim beabsichtigten Verkauf des Grundstückes muss der Nachteil so erheblich sein, dass der zu erwartende Erlös wirtschaftlich sinnlos erscheint. Abzustellen ist dabei auf die finanzielle Lage im Zeitpunkt des Erwerbs des Objekts. Es ist die gesamte Vermögenssituation des Vermieters mit ein zu beziehen. Schwankungen oder sonstige Ab-schläge hat der Vermieter hinzunehmen. Sind die Zinsbelastungen beispielsweise durch ein Darlehen so hoch, dass der Vermieter mit dem monatlichen Mieteeinnahmen diese nicht nur annähernd kompensieren kann, so kann ein unter dem Verkehrswert liegender Kaufpreis für das Mietobjekt als Nachteil zu bewerten sein. Der Vermieter muss jedoch andere Verwertungsmöglichkeiten ausschöpfen und die Verwertungs-kündigung somit nicht vorrangig aussprechen. Sofern der Vermieter eine Sanierung oder sonstige Umbaumaßnahmen in Erwägung zieht, so liegt dann ein erheblicher Nachteil vor, wenn das Objekt zum aktuellen Zustand nicht mehr rentabel ist.

Ausgeschlossen ist eine Verwertungskündigung gemäß § 573 II Nr. 3 BGB, um durch anderweitige Vermietung des Objekts als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen oder um die Mieträume in Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum zu veräußern.

Da die Verwertungskündigung erhebliche Voraussetzungen aufweist, ist sie in der Praxis selten an zu finden.