Mietrückstand (Zahlungsverzug)


Nach § 543 II Nr. 3 kann der Vermieter die Wohnung außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter wie folgt mit dem Mietzinszahlungen in Verzug geraten ist, nämlich
- für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Höhe der Miete für mindestens einen Monat (§ 569 III Nr. 1 BGB) davon, oder
- über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Zur Miete gehört die Grundmiete und die Nebenkostenvorauszahlung- oder pauschale bzw. die Warmmiete. Nebenkostennachzahlungen oder Kautionsrückstände fallen nicht hierunter.

Verzug bedeutet grundsätzlich Nichtleistung trotz Fälligkeit und Mahnung. Die Mahnung ist jedoch entbehrlich, da es sich der Zeitpunkt zur Zahlung der Miete entweder aus dem Gesetz (§ 556b I BGB) oder aus dem Mietvertrag selbst ergibt. Es kommt nach § § 270 IV, 269 I BGB auf den Zeitpunkt der Handlung, also die Erteilung des Über-weisungsauftrags bei der Bank oder Sparkasse und nicht auf den Eingang des Geldes an. Es ist jedoch möglich, im Mietvertrag eine anders lautende Formulierung zu wählen, so dass gegebenenfalls für die Rechtzeitigkeit der Zahlung der Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters entscheidend ist. Bei Mietverträgen über Wohnungen, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden, ist oft vereinbart, dass die Miete im Voraus zu bezahlen ist. Sofern diese Klausel unwirksam sein sollte, so ist die Miete erst zum Monatsende fällig und zu bezahlen. Entgegen nach neuem Recht wäre die Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag eines Monates an den Vermieter zu bezahlen.

Kann der Mieter ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen, so liegen keine Mietrückstände vor. Voraussetzung ist jedoch, dass das Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht tatsächlich vorliegt und nicht nur vermutet wird. Ansonsten könnte der Mieter durch eine ins Blaue hinein behauptete Minderung die Gefahr der außerordentlichen Kündigung der Wohnung stets ausschließen. Wird der Mieter z.B. durch einen Rechtsanwalt oder Mieterverein falsch beraten, so entlastet ihn auch das nicht. Er muss sich diese Fehler zurechnen lassen. Ein Rechtsirrtum entschuldigt ihn nur dann, wenn er mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte. Dies dürfte in der Praxis fast niemals der Fall sein. Setzt der Mieter die Minderungsquote zu hoch an, so steht ihm darüber hinaus an dem zu viel geminderte Betrag ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB zu. Das Zurückbehaltungsrecht bezieht sich auf das drei- bis fünffache des Minderungs-betrages. Finanzielle Leistungsfähigkeit gehört fast ausnahmslos in den Risikobereich des Mieters. Kann der Mieter aufgrund Krankheit, Arbeitslosigkeit oder sonstigen Zahlungsschwierigkeiten nicht bezahlen, so entlastet ihn das nicht. Etwas anderes gilt nur, wenn das Sozialamt trotz Vorlage sämtlicher vom Mieter verlangter Unterlagen die Miete nicht bezahlt und der Fehler allein beim Sozialamt liegt. Diese wird damit be-gründet, als das Sozialamt nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters ist, sondern Aufgaben der Daseinsfürsorge, also hoheitliche Maßnahmen ausführt.

Zahlt der Mieter vor Zugang der Kündigungserklärung sämtliche Mietrückstände, so ist die Kündigung der Wohnung ausgeschlossen. Auch hier ist grundsätzlich die Erteilung des Überweisungsauftrages an die Bank oder Sparkasse ausreichend, sofern keine andere vertragliche Bestimmung vorliegt.

Erklärt der Mieter unverzüglich, also ohne schuldhaftem verzögern, die Aufrechnung mit einer Gegenforderung, so fällt auch hier die Kündigungsmöglichkeit.

Nach § 569 III Nr. 2 BGB wird die Kündigung rückwirkend unwirksam, wenn der Mieter von Wohnraum die fällige Miete und die fälligen Nutzungsentschädigung innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit bezahlt. Es müssen lediglich die Mietrückstände vollständig ausgeglichen werden, also sämtliche bis zu dem Zeitpunkt der Zahlung offenen Mietrückstände. Also nicht nur die Mietrückstände zum Zeitpunkt der Kündi-gung. Zu den Mietrückständen gehören weder Kautionsrückstände, noch Schadens-ersatzansprüche (Rechtsanwaltskosten) oder Betriebskostennachzahlung. Um Missverständnisse zu vermeiden, sollte der Mieter mit einer Tilgungsbestimmung die Zahlung vornehmen. Das bedeutet, dass er im Überweisungsträger genau ausführen sollte, auf welche Rückstände die Zahlungen verrechnet werden sollen. Die Tilgungs-bestimmung kann sich aus der Überweisung selbst ergeben. So sind Zahlungen am Monatsbeginn ohne Zweckangabe immer auf die laufende Miete anzurechnen. Liegt weder eine Tilgungsbestimmung vor, noch liegen objektive Anhaltspunkte vor, wird die Zahlung zunächst auf die Kosten, Zinsen und dann auf die Hauptforderung ange-rechnet. Auf diesen Ausnahmetatbestand der rückwirkenden Unwirksamkeit der Kündigung kann sich der Mieter jedoch dann nicht berufen, wenn bereits innerhalb von zwei Jahren vor Zugang der aktuellen Kündigung bereits eine außerordentliche fristlose Kündigung durch eine solche Zahlung unwirksam wurde.