Kündigungsarten


Zu Unterscheiden sind die ordentliche und die außerordentliche Kündigung.

Die Wohnung ist der Lebensmittelpunkt des Mieters. Hier ist seine im wesentlichem unantastbare Privatsphäre, die besonderen Schutz verdient. Der vertragstreue Mieter wird deshalb vom Gesetzgeber vor grundlosen und willkürlichen Kündigungen geschützt. Deshalb kann der Vermieter ein ordnungsgemäß verlaufendes Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn er ein berichtigtes Interesse nachweisen kann. Diese berechtigte Interesse wird einerseits durch das Gesetz definiert, wie z.B. bei der Eigenbedarfskündigung, andererseits lieg ein solches Interesse auch bei einer vertraglichen Pflichtverletzung vor, die nicht nur unerheblich sein darf. Dem Vermieter steht dann ein ordentliches Kündigungsrecht zu. Eine vorherige Abmahnung ist grundsätzlich nicht notwendig. Dieses Interesse ist durch die Gerichte vollumfänglich überprüfbar. Liegt ein berechtigtes Interesse vor, so kann sich der Mieter nur noch durch die Sozialklausel schützen. Hierbei geht es dann um die Abwehr von im Einzelfall für den Mieter sowie seiner Familie unzumutbaren Härten, die bei Kündigung trotz berechtigtem Interesse des Vermieters in der Praxis zu einer verlängerten Räumungsfrist führen. Die Kündigung des Mieters bedarf weder eines berechtigten Interesses noch eines Kündigungsgrundes. Mieter und Vermieter haben sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen zu halten.

Bei folgenden Mietverhältnissen besteht grundsätzlich kein Kündigungsschutz. Für die Kündigung sind deshalb vom Vermieter keine Gründe anzuführen:

• Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, z.B. Ferienwohnung (§ 549 II Nr. 1 BGB),
• Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (§ 549 II Nr. 2 BGB),
• Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat. (§ 549 II Nr. 3 BGB),
• Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim(§ 549 III BGB)

Verletzt ein Mieter oder Vermieter seine vertraglichen Pflichten derart, dass ihm eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist, so steht dem anderen Vertragsteil aus diesem Grund ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Voraussetzung ist ein schuldhaftes Verhalten der anderen Vertragspartei. Dieses ist nicht an die gesetzlichen Kündigungsfristen gebunden ist. Voraussetzung ist jedoch eine erfolglose Fristsetzung oder Abmahnung. Es bestehen noch weitere außer-ordentliche Kündigungsrechte, die nicht von einem Verschulden des Vertragspartners abhängig sind, jedoch aufgrund des eintretenden Umstandes den anderen Vertragspartner zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen, so z.B. bei einer zulässigen Mieterhöhung. Die ordentliche und außerordentliche Kündi-gung des Vermieters muss begründet werden. Es müssen die Gründe an-gegeben werden, auf die sich die Kündigung der Wohnung oder des Hauses stützt. Ansonsten ist die Kündigung unwirksam.
Andere Gründe werden nur dann berücksichtigt, wenn sie nachträglich, als nach Zugang der Kündigungserklärung beim Mieter entstanden sind. Der Kündigungsgrund muss so genau bezeichnet werden, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann und deutlich wird, um welchen Sachverhalt es geht. Der Bundesgerichtshof spricht hierbei von Identifizierung des Kündigungsgrundes. Die Bezugnahme auf andere Schreiben, die unstrittig zugegangen sind oder der Kündigungserklärung beigefügt sind, ist zulässig. Abweichende Vereinbarungen z. B. im Mietvertrag sind unwirksam.

Nach § 543 III 1 BGB erfordert eine außerordentliche fristlose Kündigung grundsätzlich den erfolglosen Ablauf einer zur Abhilfe gesetzten angemessenen Frist oder eine vorherige erfolglose Abmahnung. Diese Fristsetzung beziehungsweise Abmahnung ist gemäß § 543 III 2 BGB dann entbehrlich, wenn

- sie offensichtlich sinnlos ist,
- die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
- der Mieter sich im Zahlungsverzug nach § 543II 3 BGB befindet.

Eine Abmahnung muss klar erkennen lassen, welche konkreten Verhaltensweisen als vertragswidrig beanstandet werden, so dass der Mieter sein Verhalten entsprechend einrichten kann. Der Mieter muss wissen um was es geht und welche Verhaltensweisen als falsch vom Vermieter angesehen werden. Die Androhung einer Kündigung, sollte das vertragswidrige Verhalten nicht beendet werden, ist nicht notwendiger Bestandteil einer Abmahnung. Vielmehr unterstreicht diese lediglich die Ernsthaftigkeit der Vorgehensweise des Vermieters. Sofern der Mieter die Abmahnung für Ungerechtfertigt ansieht, so stehen im keine, im Gegensatz zum Arbeitsrecht, gerichtlich Schritte zur Beseitigung der Kündigung zu.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung kann gemäß § 314 III BGB nur innerhalb einer angemessenen Frist geltend gemacht werden. Der Vermieter kann also zur Begründung einer Kündigung nicht irgendwelche Verfehlungen des Mieters in der Vergangenheit ausgraben, sondern muss dann bei einem Fehlverhalten, welches er nicht länger dulden will, auch die Kündigung innerhalb einer angemessenen Frist aussprechen. Beleidigt zum Beispiel der Mieter den Vermieter grundlos, so kann das Mietverhältnis nicht erst nach einem Jahr kündigen, sondern in der Regel nach maximal 3-4 Monaten. Die Dauer der Frist richtet sich nach dem Einzelfall. Nach Bundesgerichtshof scheint eine Frist von vier Monaten zwischen Kenntnis der Kündigungsgründe und Kündigungsausspruches noch angemessen. Eine Faustregel gibt es jedoch nicht. Die Instanzgerichte sehen dies oft anders, so dass den Parteien angeraten wird, nicht zu viel Zeit bis zur Kündigung verstreichen zu lassen.

Eine außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen ist gemäß § 569 V 2 BGB nicht möglich.