Erbbaurecht


Grundsätzlich kann nach deutschem Recht das Eigentum am Grundstück nicht vom Eigentum an den sich darauf befindlichen Gebäuden oder Gebäudeteilen getrennt werden. Das bedeutet, dass der Eigentümer des Grundstücks automatisch auch Eigentümer der sich darauf befindlichen Gebäude und Gebäudeteilen ist. Eine Ausnahme hiervon macht das Erbbaurecht. Mit dem Erbbaurecht sollte die Möglichkeit geschaffen werden, dass das Eigentum am Grundstück vom Eigentum am Gebäude getrennt werden kann.

Das Erbbaurecht, auch Erbpacht genannt, ist das Recht des Erbbauberechtigten, gegen Zahlung eines regelmäßigen Entgeltes (des Erbbauzinses) auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten.

Vermietet der Erbbauberechtigte das Grundstück oder eine Wohnung an einen Dritten und erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, so kann der Grundstückseigentümer das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen (§ 30 Abs. 2 Satz 1 ErbbauRG). Die Kündigung muss jedoch für spätestens den zweiten Termin nach Beendigung des Erbbaurechts erfolgen (§ 30 Abs. 2 Satz 2 ErbbauRG). Sofern das Erbbaurecht vorzeitig erlöschen sollte, also nicht durch Zeitablauf, so kann der Eigentümer das Mietverhältnis erst dann beenden, wenn auch das Erbbaurecht abgelaufen wäre. Läuft das Erbbaurecht ab, so besteht für den Mieter eine ungewisse Situation, da er nicht weiß, ob er noch in der Wohnung oder im Gebäude verbleiben kann oder nicht. Deshalb steht ihm gem. § 30 Abs. 3 ErbbauRGdas Recht zu, den Grundstückseigentümer unter einer angemessenen Frist zur Klärung darüber aufzufordern, ob er denn von dem Kündigungsrecht Gebrauch macht. Die Kündigung kann dann nur bis zum Ablauf der Frist erfolgen (§ 30 Abs. 3 ErbbauRG).

Erlischt das Erbbaurecht nicht durch Zeitablauf, also auch nicht vorzeitig, so ist der Mieter durch die §§ 566 ff. („Kauf bricht Miete nicht“) geschützt. Dies bedeutet, dass für den Eigentümer dann von Gesetzes wegen das Miet- oder Pachtverhältnis eintritt. Ihm stehen dann lediglich die normalen gesetzlichen Kündigungsgründe zu.