Eigenbedarf


Eine Eigenbedarfskündigung ist gem. § 573 II Nr. 2 BGB dann möglich, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Es ist bereits höchstrichterlich entschieden, dass ein eine solche Eigenbedarfskündigung keine zu hohen Voraussetzungen angelegt werden dürfen. Ausreichend sind vernünftige und nachvollziehbare Gründe des Vermieters, seine Lebensplanung ist grundsätzlich zu respektieren. Beispielhaft können folgende Gründe aufgezählt werden: Wohnung liegt im Erdgeschoss, bisherige Wohnung des Vermieters war im 3. OG; Wohnung verfügt über einen besseren Schnitt und eine bessere Ausstattung; Vermieter will näher bei seinen Kindern sein, die im gegenüberliegenden Haus wohnen; Vermieter will in einer größeren Wohnung wohnen

Unzulässig ist eine Vorratskündigung, also wenn die Gründe bisher noch nicht absehbar sind und lediglich für Eventualitäten vorgesorgt werden soll. Der Vermieter kann sich selbst auf den Eigenbedarf beziehen. Sind mehrere Vermieter vorhanden, so reicht es aus, wenn einer die Wohnung für sich haben will. Ist eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts Vermieter, so kann sich ein Gesellschafter nur auf Eigenbedarf berufen, wenn er bereits bei Anschluss des Mietvertrags Gesellschafter war. Juristische Personen wie AG oder GmbH können keinen Eigenbedarf geltend machen, auch nicht für deren Mitarbeiter.

Familienangehörige, zu dessen Gunsten der Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann, sind u.a.: Eltern und Geschwister, Enkelkinder und Stiefkinder, Schwager und Schwiegereltern, Neffen und Nichten, Cousins und Cousinen, Onkel und Tante
Angehörige des Haushalts sind Personen, die schon seit längerer Zeit und auf Dauer im Haushalt des Vermieters aufgenommen sind und im diesem Haushalt leben, wie Pflegepersonen, Haushaltsangestellte, Lebens-gefährten, Pflegekinder, Kinder des Lebensgefährten

Eine Berufung auf Eigenbedarf ist auf die Dauer von wohl fünf Jahren seit Abschluss des Mietvertrags ausgeschlossen, wenn der Vermieter den Mieter bei Vertrags-schluss nicht daraufhin gewiesen hatte, dass er die Wohnung in absehbarer zeit für sich selbst oder dem anderen privilegierte Personen benötigt. Treten die Gründe für eine Eigenbedarfs-kündigung erst später auf, so soll das gleiche gelten, wenn bereits greifbare Anhaltspunkte zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vor-gelegen haben. Auch hier ist im Einzelfall eine Würdigung der Gesamt-umstände vorzunehmen.Sofern der Eigenbedarf nach Zugang der Kündigung wegfällt, so ist dies nach dem Bundesgerichtshof nur dann zu berücksichtigen, wenn dieser vor Ablauf der Kündigungsfrist wegfällt. Dann muss der Vermieter den Mieter auf diesen Wegfall hinweisen, ansonsten ist die Kündigung wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben unwirksam.Wird bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage frei oder alsbald frei, so muss der Vermieter nachweisen, dass diese für ihn nicht geeignet ist und muss sie dann dem Mieter anbieten. Ansonsten ist die Kündigung rechtsmißbräuchlich und unwirksam. Die gilt nicht für Wohnungen im gleichen Stadtteil oder einer Wohnung in einer nahe liegenden Strasse. Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, weil er zum Beispiel einen unliebsamen Mieter loshaben will, so macht ersich schadensersatzpflichtig. Das gleiche gilt für einen unterlassenen Hinweis auf Wegfall des Eigen-bedarfsgrundes vor Ablauf der Kündigungsfrist. Die Beweislast trifft jedoch voll und ganz den Mieter. Eine reine Vermutung oder Nachweise „vom Hören sagen“ reichen nicht aus. Gelingt dem Mieter der Nachweis, so ist der Vermieter ihm zum Ersatz der Kosten für die Suche der Ersatzwohnung wie Maklerkosten, sowie der Umzugskosten verpflichtet. Ebenso für neu anzuschaffende Gegenstände, die in die neue Wohnung nicht mehr passen wie Gardinen, Garderoben oder Lampen. Muss für die neue Wohnung eine erhöhte Miete bezahlt werden, dann ist auch die Differenz zur bisherigen Miete über einen Zeitraum von drei bis vier Jahren grundsätzlich erstattungs-fähig. Nicht erstattungsfähig sind Kosten, die der Mieter im Vertrauen auf den Fortbestand des bisherigen Mietverhältnisses gemacht hat, wie Umbauten o.ä.