Berechtigtes Interesse


Die Aufzählung der in § 573 II BGB genannnten Kündigungsgründe ist nicht abschließend, wie sich aus dem Wort „insbesondere“ ergibt. Die dort genannten drei Kündigungsgründe für ein berechtigtes Interesse sind nur exemplarisch. Deshalb haben sich in der Praxis weitere Kündigungsgründe herauskristallisiert:

-Betriebsbedarf
Von einem Betriebsbedarf spricht man, wenn der Vermieter eine Werkwohnung nach Beendigung eines Arbeitsverhältnisses für einen anderen Arbeitnehmer benötigt. Da sich hierbei um eine besondere Form des Eigenbedarfs handelt, sind die dort genannten Grundsätze entsprechend anzuwenden. Auf diesem Betriebsbedarf können sich auch juristische Personen und Personengesellschaften berufen. Sofern die Wohnung für einen neuen Mitarbeiter benötigt wird, so reicht es aus, wenn das Arbeitsverhältnis des aktuellen Mieters kurz vor der Beendigung steht. Will der Vermieter die Wohnung jedoch erst in eine Werkwohnung umwandeln und hat er sie bisher an eine nicht zum Betrieb gehörende Person vermietet, so muss das Interesse des Vermieters denjenigen des Mieters an der Beibehaltung der Wohnung deutlich übersteigen (qualifizierter Bedarf). Somit ist allein der Wille, eine Werkwohnung zu etablieren, nicht allein ausschlaggebend. Entscheidend ist, welche Bedeutung die Wohnung dann für das Unternehmen selbst hat.

-Gewerbliche Eigenbedarf
Beim reinen Eigenbedarf gemäß § 573 II Nr. 2 BGB benötigt der Vermieter die Wohnung im Ganzen für sich oder sonstige privilegierte Personen. Beim gewerblichen Eigenbedarf will er einen Teil der Wohnung zu Wohnzwecken benutzen, den anderen jedoch überwiegend für berufliche Zwecke. Überwiegt der Wohnzweck, so finden die Vorschriften des Eigenbedarfs Anwendung. Überwiegt jedoch die gewerbliche Nutzung, so kommt auch eine Verwertungskündigung in Betracht.

-Genossenschaftsbedarf
Wohnungen von Genossenschaften sind grundsätzlich von der Mitgliedschaft in der Genossenschaft abhängig. Tritt ein Mitglied aus der Genossenschaft aus, so kann ihm die Kündigung der Wohnung ausgesprochen werden, sofern ein anderes Mitglied der Genossenschaft eine Wohnung benötigt.

-Pflegebedarf
Der Vermieter kann eine Wohnung dann kündigen, wenn er Pflegepersonen, Hausgehilfin oder Hausmeister mit eigenem Wohnraum versorgen will, die bisher nicht in seinem Haushalt gelebt haben.

-Öffentliches Interesse
Eine Gemeinde kann ein öffentliches Interesse dann geltend machen, wenn der Wohnraum beziehungsweise die Wohnung zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt wird. Dies kann zum Beispiel die Unterbringung von Spätaussiedler, Siedlern, Obdachlosen oder Asylanten seien. Dieses Interesse muss dann das berechtigte Interesse des Mieters am Fortbestand der Wohnung überwiegen. Seine Betrachtung im Einzelfall notwendig.

-Ersatzlose Gebäudeabriss
Will der Vermieter ein Gebäude abreißen, so reichen hier ökonomisch und planerisch nachvollziehbare Gründe zur Beseitigung des Gebäudes aus. Dies kann zum Beispiel bei einem hohen Leerstand, ungünstiger Zuschnitt einzelnen Wohnungen oder mangelnde Renovierungsmöglichkeiten vorliegen.