Betriebskosten: Einwendungen müssen jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden!

1. Materiell-rechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (hier: fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte.
2. Nicht nachvollziehbare Teilzahlungen auf die Betriebskostenabrechnung ohne jegliche Ausführungen gelten nicht als Einwendungen.*

BGH, Urteil vom 12.5.2010 – VIII ZR 185/09
BGB § 556 Abs. 3 Satz 5

Problem/Sachverhalt

Vermieter rechnete die Betriebskosten für das Jahr 2003 im Jahr 2004 ab. Die Abrechnung für das Jahr 2004 erfolgte im Jahr 2005. In diesen Abrechnungen wurde auf den Mieter auch die Position Grundsteuer anteilig umgelegt, obwohl die Umlage im Mietvertrag nicht vereinbart worden war. Gegenüber diesen Abrechnungen der Jahre 2003 und 2004 erhob der Mieter jeweils innerhalb der Jahresfrist die Einwendung der mangelnden Umlagefähigkeit der Grundsteuer. Für die im Jahr 2006 erstellte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005, die mit einer Nachzahlung von 521,43 € endete, erhob er diesen Einwand zunächst nicht, sondern zahlte ohne weitere Äußerung nur einen Teilbetrag von 79,04 €. Die geforderte Grundsteuer für das Jahr 2005 betrug 270,72 €. Der Vermieter klagte u.a. auf Verurteilung des Mieters zur Zahlung der Grundsteuer aus der Betriebskostenabrechnung 2005.

Entscheidung

Mit Erfolg! Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB hat der Mieter dem Vermieter Einwendungen gegen die jährliche Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Hierzu gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 I BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung fehlt (BGH in NJW 2008, 283). Zu solchen Einwendungen gehört auch der Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit der Grundsteuer. Dieser Einwand ist gegenüber jeder jährlichen Betriebskostenabrechnung innerhalb der Zwölf-Monats-Frist erneut geltend zu machen. Unabhängig davon, ob die Mitteilung des Einwands der fehlenden vertraglichen Vereinbarung gegenüber den BK-Abrechnungen der Vorjahre geltend gemacht worden war. Denn jede Betriebskostenabrechnung setzt eine neue Frist in Lauf. Das Ziel des § 556 Abs. 3, durch Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der BK-Abrechnung zu erlangen, kann nur dadurch erreicht werden, indem der Mieter seine gegen frühere Abrechnungen erhobenen Einwendungen erneut vorbringt. Vorliegend wurde der Einwand erst im gerichtlichen Verfahren nach Ablauf der Zwölf-Monats-Frist geltend gemacht, deshalb verspätet. Auch die Teilzahlung des Mieters nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung ohne weitere Erläuterung lässt aus der Sicht eines objektiven Dritten nicht erkennen, warum der Mieter weniger bezahlt, sofern dies aus der Höhe des Teilbetrags nicht ersichtlich ist.

Praxishinweis

Der BGH musste nicht entscheiden, ob die Einwendungen auch dann jährlich neu geltend zu machen sind, wenn der Vermieter bewusst Positionen abrechnet, deren Umlage offensichtlich nicht vereinbart worden waren. Konsequenterweise müsste dies zum Zwecke der Rechtsklarheit, trotz des treuwidrigen Verhaltens des Vermieters, verlangt werden. Dem Mieter kann deshalb nur angeraten werden, gegen die Umlage nicht vereinbarter Positionen jährlich Einwendungen zu erheben, auch wenn die mangelnde Umlagefähigkeit offen auf der Hand liegt. Eine Klage des Mieters auf Feststellung, dass die Betriebskostenabrechnung deshalb nicht ordnungsgemäß ist, dürfte zulässig sein (so AG Frankfurt 33 C 3805/09 - 51, 33 C 3805/09).


© Maik Fodor, Kubon Rechtsanwälte, Friedrichshafen